재산세 계산기

세율표에 적힌 0.1~0.4%는 공시가격이 아니라 과세표준에 붙는 숫자예요. 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해서 깎은 값인데요. 주택은 60%고, 1세대 1주택은 올해분에 한해 43~45%입니다 (지방세법 제110조, 시행령 제109조).

그래서 공시가격 5억원 집 한 채는 과세표준이 220,000,000원이에요. 세율은 이 값에 붙어서 재산세가 260,000원이 됩니다. 5억에 0.4%를 곱한 2,000,000원과는 8배 가까이 차이가 나거든요.

구간도 「그 구간 전체에 그 세율」이 아닙니다. 법이 「기본액 + 구간을 넘은 금액 × 세율」로 적어 두어서, 과세표준이 3억원을 1원 넘겨도 세금이 뛰지 않아요. 3억원에서 570,000원이고 3억 1원에서도 570,000원입니다.

둘이 달라져요. 공정시장가액비율이 낮고, 세율도 낮습니다.

비율은 공시가격 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%입니다. 시행령 제109조가 2026년분에 한해 그렇게 정해 두었고, 9억원을 넘는 집도 이 비율은 받습니다.

세율은 공시가격 9억원 이하일 때만 구간마다 0.05%p 낮은 특례세율을 씁니다 (지방세법 제111조의2). 9억원짜리는 다 합쳐 1,512,000원인데 10억원짜리는 2,034,000원이에요. 비율은 45%로 같은데 세율표가 표준으로 돌아가서 그렇습니다.

이 특례세율은 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에만 유효하다고 법률 제17769호 부칙에 적혀 있어요. 올해분은 6월 1일에 성립했으니 들어갑니다. 내년분은 법이 바뀌어야 알 수 있는 일이라 여기서 미리 말하지 않습니다.

「1세대」는 주민등록표에 같이 올라 있는 가족 기준이에요. 상속받은 집은 5년, 혼인 전부터 가진 집은 혼인 뒤 5년 동안 주택 수에서 빼는 것처럼 갈래가 있는데(시행령 제110조의2), 그건 세무과에 물어야 하는 일입니다.

주택 재산세는 한 해 세액을 반으로 나눠 7월 16일부터 31일까지 한 번, 9월 16일부터 30일까지 한 번 냅니다 (지방세법 제115조). 두 장이 따로 오는 게 아니라 같은 집의 같은 세금을 반씩 내는 거예요.

재산세가 200,000원 이하면 조례로 7월에 한꺼번에 낼 수 있어요. 공시가격 2억원 집 한 채는 재산세가 176,400원이라 이 안에 들어옵니다. 그래서 7월에 한 장만 오고 9월에는 안 오는 집이 있는 거예요.

누가 내는지는 6월 1일 소유자로 정합니다 (제114조, 제107조). 5월 31일에 잔금을 치르면 산 사람이, 6월 2일에 치르면 판 사람이 그 해 재산세를 다 내요. 잔금이 이 근처면 하루 차이로 한 해 재산세가 통째로 한쪽에 가잖아요. 계약할 때 잔금 날짜를 같이 보는 이유입니다.

토지는 9월에, 주택이 아닌 건축물은 7월에 한 번씩입니다. 집만 두 번이에요.

재산세 도시지역분이 과세표준의 0.14% 붙습니다 (제112조). 지자체가 고시한 도시지역 안의 집이 대상이에요. 5억원 집 한 채면 308,000원인데, 재산세 본세 260,000원보다 이게 더 큽니다. 특례세율이 본세만 깎고 도시지역분은 안 깎거든요.

지방교육세는 재산세의 20%예요 (제151조). 도시지역분에는 안 붙고 본세에만 붙습니다. 5억원 집이면 52,000원입니다.

지역자원시설세(소방분)도 같은 고지서에 찍히는데 이 계산기에는 없습니다. 건물 부분 시가표준액에 따로 매기는 세금이라 공시가격만으로는 못 구해요 (제146조). 그래서 실제 고지서는 여기 나온 값보다 그만큼 더 나옵니다.

과세표준상한 때문이에요. 올해 과세표준이 「작년 공시가격 × 올해 비율 + 올해 과세표준의 5%」를 넘으면 그 상한액을 과세표준으로 씁니다 (제110조 제3항, 시행령 제109조의2). 공시가격이 한 해에 5%보다 많이 뛴 집은 이 계산기 값보다 적게 나와요.

작년 공시가격을 알아야 셀 수 있는 값이라 여기서는 안 셉니다. 위 결과는 공시가격이 크게 안 움직인 집의 값이에요. 작년 고지서의 과세표준과 비교해 보시면 어느 쪽인지 바로 압니다.

예전 「세 부담 상한」과는 다른 것입니다. 작년 세액의 몇 %까지만 올린다는 제122조는 2023년 개정으로 주택에서는 빠졌어요. 지금 주택은 세액이 아니라 과세표준에서 잡습니다.

세금 총액은 같아요. 한 집을 둘이 나눠 가져도 집 전체 과세표준에 세율을 적용하고 (제113조 제3항), 그 세액을 지분대로 나눠 각자에게 고지합니다 (제107조 제1항 제1호). 5억원 집을 반씩 가졌으면 310,000원짜리 고지서가 두 사람에게 따로 와요.

한 세대 안에서 한 집을 같이 가진 것은 주택 수도 하나로 봅니다 (시행령 제110조의2 제4항). 그래서 부부 공동명의여도 다른 집이 없으면 1세대 1주택 특례를 그대로 받아요.

공시가격에 세율을 바로 곱하면 안 됩니다. 과세표준은 공시가격의 44%인 220,000,000원이고, 세율도 3억원 초과 구간의 0.35%를 다 적용하는 게 아니라 12만원에 3억 넘은 만큼만 곱해요.

매매가나 시세가 아니라 공시가격입니다. 시세를 넣으면 세금이 다르게 나옵니다. 부동산공시가격 알리미에서 주소로 찾을 수 있어요.

지자체가 세율을 올리거나 내릴 수 있습니다. 표준세율의 50% 안에서 조례로 가감할 수 있어요 (제111조 제3항). 도시지역분도 조례로 0.23%까지 올릴 수 있습니다. 여기는 표준세율로만 셌습니다.

고지서에는 지역자원시설세가 더 있습니다. 이 계산기 값에 그 금액이 얹혀서 옵니다.

2천원 미만이면 안 걷습니다. 고지서 한 장당 재산세가 2,000원이 안 되면 징수하지 않아요 (제119조). 반대로 납부세액이 250만원을 넘으면 일부를 석 달 안에 나눠 낼 수 있습니다 (제118조).

집을 살 때 내는 세금은 따로예요. 그건 취득세 계산기에서 셉니다. 재산세는 산 뒤에 해마다 오는 쪽입니다.