양도소득세 계산기

15억원에 판 집의 양도차익이 800,000,000원이면 과세 양도차익은 양도차익 × (15억원 − 12억원) ÷ 15억원인 160,000,000원입니다 (소득세법 제89조, 시행령 제160조). 나머지 640,000,000원은 비과세입니다.

보유·거주 10년이면 장기보유특별공제 80%로 128,000,000원을 빼고, 기본공제 2,500,000원을 뺀 과세표준 29,500,000원에 기본세율을 적용합니다. 양도소득세 3,165,000원에 지방소득세 316,500원을 더해 3,481,500원입니다.

요건은 시행령 제154조 제1항에 있습니다. 조정대상지역 여부는 팔 때가 아니라 살 때를 기준으로 봅니다. 그래서 같은 동네의 집이라도 산 시기에 따라 거주 요건이 붙기도 하고 안 붙기도 합니다.

조정대상지역에서 산 10억원 집을 3년 보유하고 1년만 거주했다면 거주 2년을 채우지 못해 비과세가 아닙니다. 양도차익 200,000,000원 전체에 장기보유특별공제 표1의 6%만 적용되어 55,605,000원을 냅니다.

20억원에 판 1세대 1주택을 5년 보유하고 3년 거주했다면 표2의 보유 20%와 거주 12%를 더해 32%입니다. 과세 양도차익 400,000,000원에서 128,000,000원을 공제합니다.

1세대 1주택이 아닌 집을 5억원에 사서 필요경비 2천만원을 쓰고 7년 보유한 뒤 8억원에 팔았다면 양도차익은 280,000,000원입니다. 표1의 14%인 39,200,000원을 빼고 양도소득세와 지방소득세를 합쳐 77,675,400원을 냅니다.

같은 과세표준 97,500,000원이라도 보유 1년 6개월이면 양도소득세가 58,500,000원, 8개월이면 68,250,000원입니다. 보유 2년 이상 3년 미만이면 기본세율을 적용해 18,685,000원입니다 (소득세법 제104조 제1항). 장기보유특별공제는 보유 3년부터라 이 셋 모두 공제가 없습니다.

다주택 중과는 세대가 주택을 두 채 이상 가진 상태에서 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 기본세율에 20%p(3주택 이상은 30%p)를 더하는 규정입니다 (제104조 제7항). 중과를 배제하던 규정은 2026년 5월 9일까지 양도한 주택이 기본이고, 그 전에 매매계약을 맺었거나 토지거래허가를 신청한 경우의 경과 규정이 따로 있습니다 (시행령 제167조의3·제167조의10). 중과 대상이면 장기보유특별공제도 받지 못하므로 실제 세액은 이 계산 결과보다 큽니다.

새 집을 먼저 산 뒤 기존 집을 파는 일시적 2주택, 상속주택, 부모를 모시려고 세대를 합친 경우처럼 두 채여도 1세대 1주택으로 보는 특례는 요건이 경우마다 달라 넣지 않았습니다.

집을 살 때 내는 세금은 취득세 계산기, 가지고 있는 동안 내는 세금은 재산세 계산기와 종합부동산세 계산기에서 계산합니다.