종합부동산세 계산기

1세대 1주택자가 공시가격 15억원 집 한 채를 가졌다면 과세표준은 180,000,000원입니다 (종합부동산세법 제8조, 시행령 제2조의4). 이 과세표준은 첫 구간이라 세율 0.5%를 적용해 900,000원이 됩니다.

여기서 공제할 재산세액 324,000원을 빼면 산출세액은 576,000원입니다. 만 60세 미만이고 보유기간이 5년 미만이면 세액공제가 없으므로 종합부동산세 576,000원에 농어촌특별세 20%인 115,200원을 더해 691,200원을 냅니다.

공시가격 합이 공제 금액 이하면 과세표준이 0이므로 종합부동산세가 없습니다.

공시가격 10억원 집 두 채의 재산세는 합쳐 3,540,000원입니다. 이 가운데 종합부동산세 과세표준 660,000,000원과 겹치는 1,344,690원만 공제할 재산세액입니다. 그래서 재산세 공제 전 세액 4,200,000원이 산출세액 2,855,310원이 됩니다.

시행령 제4조의3의 계산식은 다음과 같습니다.

• 공제할 재산세액 = 실제로 매긴 재산세 × 분자 ÷ 분모
• 분자 = 종합부동산세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율에 재산세 표준세율을 적용한 세액
• 분모 = 공시가격 합 × 재산세 공정시장가액비율에 재산세 표준세율을 적용한 세액

분모는 주택마다 계산한 재산세를 더한 값이 아니라 공시가격을 모두 합친 금액에 세율을 한 번 적용한 값입니다.

재산세는 주택마다 따로 매기므로 공시가격 합이 같아도 주택을 어떻게 나눠 가졌는지에 따라 공제할 재산세액이 달라집니다.

공시가격 10억원·3억원·2억원 세 채를 가졌다면 과세표준이 360,000,000원이라 3주택이어도 2주택 이하와 세율이 같습니다. 종합부동산세와 농어촌특별세를 합쳐 1,539,492원입니다.

만 72세인 사람이 공시가격 20억원 집 한 채를 16년 보유했다면 고령자 공제 40%와 장기보유 공제 50%를 더해 90%입니다. 한도가 80%라 산출세액 1,896,000원에서 1,516,800원만 빼고, 종합부동산세 379,200원에 농어촌특별세 75,840원을 더해 455,040원을 냅니다 (제9조 제5항).

세액공제는 1세대 1주택자만 받습니다. 공시가격 15억원 집 한 채에 세액공제 80%가 적용되면 종합부동산세 115,200원에 농어촌특별세 23,040원입니다. 국세청 「2026 주택과 세금」 101쪽 계산 사례의 결과와 같습니다.

세부담 상한은 올해 주택 재산세와 종합부동산세의 합이 작년의 150%를 넘으면 넘는 금액을 걷지 않는 규정입니다 (제10조). 작년에 매긴 세액을 알아야 계산할 수 있어 결과에 넣지 않았습니다. 공시가격이 한 해에 크게 오른 집이면 실제 고지 세액이 계산 결과보다 적을 수 있습니다.

요건을 갖춘 임대주택처럼 과세표준에 합산하지 않는 주택(합산배제 주택)과 상속주택·지방 저가주택처럼 주택 수에서 빼는 주택은 요건이 주택마다 달라 반영하지 않았습니다. 부부가 공동명의로 한 채를 가졌을 때 1세대 1주택자로 계산받는 특례는 신청해야 적용되므로 빠져 있습니다.

주택을 가진 동안 해마다 내는 재산세는 재산세 계산기, 집을 살 때 내는 세금은 취득세 계산기에서 계산합니다.